专家依照新政细则解读“限购令”后买房

半岛晨报 2018年03月24日 09:47

  “限购令”后咋买房?你想知道的全在这

  本报记者梳理热点问题,专家依照新政细则进行详细解读

  1很多市民到房地产交易中心办理相关手续。半岛晨报、海力网首席摄影记者

  3月22日,大连版楼市限购令正式落地,备受市民关注。连日来,半岛晨报官方微信、微博、热线平台等渠道收到了许多市民问题。本报记者梳理了其中有代表性的热点问题,依照政策细则咨询专家给予解答。已经交了定金,会不会买不了房?已经签订合同该怎么办?……限购令执行伊始,最着急的莫过于正在办理购房手续的市民,这也是发问最多的网友群体。大连版限购令明确,3月22日之前,房屋已取得商品房预售许可并签订认购书且已支付意向金、定金或首付款的,开发企业在文件实施之日后五日内一次性向大连市不动产登记中心申报购房人名单及对应的房屋明细,申报的购房人不属限购范围。

  焦点1

  限购下的户口问题

  网友提问:

  一、我想知道,我婚前财产在甘井子有套房子,结婚后我老公打算在中山区买套住房可以吗?非本市户口。

  二、对象名下有一套房子,贷款还完了,我俩登记结婚再买房算首套还是二套?

  回答:是否符合购房条件,需要看家庭成员的户籍和财产情况。

  此次大连限购政策中明确规定,“居民家庭”的成员构成,是指购房人夫妻双方及未成年子女;成年未婚、离异、丧偶等单身的,以个人为居民家庭。而政策对“已拥有住房”的范围规定,是包括登记在该居民家庭所有成员名下的全部现有产权住房及已合同备案的商品住房和经济适用住房。所以,购房人只要是夫妻关系,名下住房都算作“已拥有住房”。如果家庭成员中有一人是大连本地户口,则属于本市户籍家庭。非本市户籍居民家庭在本市中心城区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区及高新园区)拥有1套及以上住房的,就不能再购买限制区域(中山区、西岗区、沙河口区及高新园区)的住房了。

  网友提问:想知道北三市居民算这项政策里的“本市户籍居民家庭”吗?

  回答:算。本次限购政策中提及的本市户籍居民家庭,是指家庭成员中至少一人拥有本市各区、市、县、先导区户籍的居民家庭,否则为非本市户籍居民家庭。原为本市户籍的现役军人、高(中)等院校学生,或驻连部队现役军人均可按本市户籍居民家庭标准购买住房。

  网友提问:我老公是本地户口,我是北三市户口,在甘井子有一套房,可以申请在限购区域买第二套房子吗?

  回答:这属于本市户籍居民家庭,如果家庭名下只有一套房,是可以在限购区域购买第二套房子的。

  焦点2

  限购下的贷款问题

  网友提问:如果首套房没有贷款,购买第二套公积金贷款受限制吗,也是首付百分之六十吗?

  回答:在此次限购政策的内容中,没有提及首套房认定的标准变化。在此前大连一直执行“认贷不认房”的标准,就是说,居民家庭征信记录显示房贷已还清,没有正在还款的房子,买房者再次申请房贷可以被视为“首套”。不过,具体执行还要视家庭成员拥有房产及信贷情况。

  网友提问:全款买还不让买吗?

  回答:大连版限购令的制定原则是因城施策、分类调控,满足首套刚需、支持住房改善,抑制投资投机行为,主要是从购房家庭的户籍、套数上等资质上进行资格限制,避免房产投机,和支付方式没有关系。因此,无论贷款还是全款,都要在符合购房资格的条件下才能购买。

  网友提问:

  一、假如首套卖了,再买算首套还是二套?首付比例呢?利率多少?

  二、二套房的认定是认贷还是认房?

  回答:按照目前政策,如果购房的居民家庭名下没有住房,贷款购房一般被认定为首套房。不过部分银行执行的认定标准更加严格,具体须咨询银行方面。在限制区域内,申请商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭,最低首付款比例为30%;已拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房,最低首付款比例为40%。贷款利率按照银行相关规定执行。

  焦点3

  限购下的“证明”问题

  网友提问:

  一、像我们外地的,在大连没有房,五六年前交过一年多的社保,这些年一直没交,还能买吗?

  二、12个月以上的社保证明,必须是要在大连交的社保吗?

  回答:大连版限购令中规定,非本市户籍居民家庭在本市中心城区没有住房的,在限制区域可购买1套住房,购房时需提供购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险证明,通过补缴的个人所得税或社会保险证明不予认定。可见,不满足“连续缴纳”的条件,在限购区域内购房,资格就会被限制。不过,如果属于各类顶尖人才、领军人才等高层次人才、产业发展急需紧缺人才,对这两项证明的要求条件是可以放宽的。

  网友提问:在大连市内上班,但公司给缴纳的是沈阳保险咋整?最近一直看房呢!

  回答:并不是所有购房者异地缴纳保险都被视为“限购”。首先只有非本市户籍居民家庭,才需要提交限购政策规定的“在本市连续缴纳12个月及以上的个人所得税完税证明或城镇社会基本养老保险证明”。其次,这两类证明,对以下四类购房的外地人是可以“豁免”的,包括:各类顶尖人才、领军人才等高层次人才、产业发展急需紧缺人才、在校生及毕业未满5年的高校毕业生。

  焦点4

  限购下的“不受限”

  网友提问:

  一、我3月初签的二手房合同,商业贷款刚批下来,正准备明天过户,这个政策对这种情况一刀切吗?会不会影响过户啊?

  二、请问已经签合同、付首付、在走手续的怎么办?

  三、已经跟中介签了合同的呢?也得按新政策办吗?

  回答:大连版限购令基本避免影响到在政策实施前已经开始办理购房手续的市民。政策规定,在实施之日、即3月22日前,对于已取得商品房预售许可并签订认购书且已支付意向金、定金或首付款的待《商品房买卖合同》网签的新建商品住房,由开发企业在文件实施之日后五日内一次性向市不动产登记中心申报购房人名单及对应的房屋明细,申报的购房人不属限购范围;逾期未申报的,开发企业凭本文件实施之日前打印的首付款正规发票补报后的购房人不属限购范围。

  政策还规定,文件实施之日前,已签订买卖合同且能提供完税凭证,出票日在文件实施日前的二手房,也不属限购范围。

  网友提问:商业门店限购吗?

  回答:本次大连限购令中规定的“住房”,指的是商品住房和二手住房,不含公寓。政策的核心思想是坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,满足首套刚需、支持住房改善,抑制投资投机行为。因此,商业地产是不在限购范围之内的。

  网友提问:非本地户口在中心区有一套房子,还能不能在非限制区甘井子区买房呢?

  回答:对于非本市户籍居民家庭在本市中心城区拥有1套及以上住房的,大连的限购政策只是暂停销售限制区域、即中山区、西岗区、沙河口区及高新园区的住房,在非限制区域内购房并不受影响。

  半岛晨报、海力网记者苏琳